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东风国际地产的时代广场项目，需要的钱数以百亿计，这么大的一笔钱，光靠东风投资集团下属的控股地方银行，短时间内根本筹集不到。必须拉上其他大型银行在W市内的小网点，这笔资金才有可能到位——按目前梁鑫计划中的，赶在08年到来之前全国平均每亩地10万左右的拿地成本，每座城市保守拿下300亩地，一座城市广场便至少需要3000万才能弄来，全国300座广场，最低总成本就在90亿左右。

但是实际操作过程中，某些地方一旦察觉到他们的动作，坐地起价的情况估计也不会少，所以这个数目，少说还得乘个二，甚至乘以三。

于是在梁鑫脑子里，他干脆就按300亿来算。而这笔钱如果要从W市的老百姓嘴里抠，相当于就是要从全市300万户家庭里，每户身上再搞出1万块。以W市老百姓的富裕程度，这笔钱倒没有多少，有些家庭贪心点的，一口气买个两三百万的理财，一户就能顶几百户。

而梁鑫需要关心的，则是这笔钱所对应的资金成本。

连返还利息带银行手续费，7个点就是每年21亿，两年总成本，42亿。

这笔42亿，就是三金科技需要拿出的准备金实际数额。

相当于以42亿直接撬动300亿。

这一点，三金科技目前是可以轻松办到的。

按眼下依然稳定的每日3000万+几乎等同于净利润的营业流水，拿出其中的九成也就是2700万，要凑出42个亿左右，只需要短短155天，连半年时间都不用。梁鑫为了稳妥，甚至可以让东风国际地产，只和三金科技签署200天之内的合作协议。

他自己再想点办法，从里面捞点微不足道的咨询费，毕竟三金商务咨询服务有限公司不能白开，而滕增岁这个快退休的老头，为了赶项目进度，必然也不会反对。拿到一个点，梁鑫手里就多出4200万的现金——所以说，干嘛要只拿42个亿呢？直接跟三金科技这边，拿50个亿凑个整，不是更有利于强迫症患者出院？

不过话说回来，这些也还都只是小问题而已。

这笔账算到这里，依然只停留在第一层的层面上。

“真正的大账，还在下一层。”

酒过三巡，梁鑫已经给陈光建，把账算到了很细的层面上。

“拿到地之后，东风国际地产这边是根本没有能力在三百个个广场用地上同时开工的，别说东风国际地产没这个能耐，怕是全国最大的建设集团都吃不下这个东西。盖楼的事情咱们还得从长计议，没个十来年根本弄不完，工期相当漫长，要做好打持久战的心理准备……”

陈光建表情逐渐严肃，微微点头。

按梁鑫继续给他往下算，“每个广场的建设成本才是大头，需要十亿左右，所以在用三百亿的资金，完成全国征地的战略第一步后，要怎么才能凑出余下三千亿的盖楼成本，才是关键的关键。我的打算很简单，就是先把暂时用不上的地，全部抵押出去。靠抵押用地，先把盖楼的钱搞到手。”

“好。”陈光建眼里精光一闪。

梁鑫犹然滔滔不绝，“一座城市，同时兴建自用品牌广场和商品楼小区，以W市这边的一号广场为例，广场修建完毕的同时，如果小区商品楼也都能卖掉，那么基本上卖楼所得利润，就能把广场修建成本覆盖住，同时偿还掉盖楼的贷款抵押。

等一座城市的项目建设完毕，广场的收益，外加上商品小区配套物业管理服务的收益，就能成为新的抵押物，拿到更多的钱，去同时开工能多的项目。这样按两年一个工期，循环上五次，十年之后，广场项目就能同时开工三十座以上。”

陈光建忙问：“那要这样，不得搞上二十年了？这时间也太长了吧？”

“不不不。”梁鑫道，“在这个过程中，我们规模大了，还可以直接向社会发债，依靠发债吸收的资金，实际上这个投资周期还能缩短一半左右。也就是最快到一七年，东风时代广场项目就能全部落成。甚至哪怕晚个一两年，都是可以接受的。而且别看全程负债高，但只要进入收盘阶段，负债率就能以极快的速度往下降。

因为越往后，我们需要的实际贷款就越少，需要兑付的资金成本就越低，同时现金回流的速度越快。所以这个项目，最关键、风险最大的，就是最开始的前五年或者前六年。但是！”

梁鑫说到这里，脸上焕发出了重生者看透时空的那份神采。